18-9-2011
Eerste Kamer stemt in met koppeling energielabels aan woningwaarderingsstelsel
Vanaf 1 juli 2011 kunnen verhuurders van woningen de kosten van energiebesparende maatregelen doorberekenen in de kale huurprijs. De huurder draagt dan naast de lusten (lagere energierekening) ook een deel van de lasten. Dit is het gevolg van een wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS), waar de Eerste Kamer op 5 april jl. mee instemde. Door een waarborg zal de huurder echter weinig merken van deze lasten: de huur wordt pas verhoogd wanneer de totale woonlasten omlaag gaan.
De energiezuinigheid van een huurwoning – bepaald door het energielabel – telt vanaf 1 juli aanstaande mee bij het bepalen van de huurprijs. Dit stimuleert verhuurders energiebesparende maatregelen te nemen en moet resulteren in een meer comfortabele woning voor huurders in combinatie met een dalende energierekening. Per saldo moet het lagere woonlasten opleveren.
Daarmee is een lang gekoesterde wens van Bouwend Nederland, Aedes en de Woonbond in vervulling gegaan. Het toenmalig ministerie van WWI, Aedes en de Woonbond hebben in het Convenant Energiebesparing Corporatiesector (oktober 2008) afgesproken dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) in onderling overleg wordt aangepast, door de huidige punten in het WWS voor verwarmingsinstallaties en warmte-isolatie te vervangen door een waardering van energielabels.
Stijging kale huur enkel bij daling totale woonlasten
Door de wetswijziging kunnen verhuurders na investeringen in energiezuinigheid van woningen de huur echter niet zonder meer verhogen. De huur mag enkel verhoogd worden wanneer de energierekening zo scherp daalt dat de totale lasten dalen. En in het geval van collectieve maatregelen moet minimaal 70% van de huurders in een complex akkoord gaan met het voorstel tot woningverbetering en de eventuele huurverhoging. De huur kan wel bij een verhuizing verhoogd worden, zoals nu ook al het geval kan zijn.
Volgens de Woonbond zal een hogere maximale huurprijs in de meeste gevallen geen gevolgen hebben voor de feitelijke huurprijs die nu betaald wordt. De reden is dat corporaties meestal niet de maximale huurprijs vragen. Gemiddeld liggen de huurprijzen in Nederland op 73% van de maximaal toegestane huur.
Huren energieverslindende woningen bevroren tot 2014
De wijziging van het WWS zal volgens de Woonbond met name gevolgen hebben voor woningen met een ‘slecht’ energielabel, zoals label G. Directeur Ronald Paping van de Woonbond verwacht dat er door de maatregel per jaar tot 100.000 woningen, meestal vooroorlogs, aangepakt kunnen worden. Volgens Bouwend Nederland is dat onzeker. De organisatie wijst erop dat verhuurders moeite hebben om geld van banken te lenen.
Bij deze energieverslindende woningen kan door de wijziging de feitelijke huur boven de nieuwe maximale huur uitkomen. Van deze woningen wordt de huur bevroren tot 1 januari 2014: zittende huurders krijgen geen huurverlagingen door de nieuwe waardering.
Ook wordt gedurende de overgangsperiode tot 2014 soms nog uitgegaan van de ‘oude’ punten voor verwarmingsinstallatie en isolatie. De overgangsregeling zorgt ervoor dat corporaties tot 1 januari 2014 de slechtste woningen kunnen aanpakken. Pas daarna is er eventueel sprake van huurverlaging. Maar ook hiervoor geldt dat lang niet elke puntenverlaging vanaf 2014 ook leidt tot een huurverlaging, omdat de feitelijke huur meestal lager is dan de maximaal toegestane huur.
Lees meer over de gevolgen en de overgangsregeling op:
website Aedes: Energielabels in woningwaarderingsstelsel
website Woonbond: infoblad Energielabel in het WWS (pdf-bestand)
Gewijzigde waardering in het WWS
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een systeem, dat middels punten de kwaliteit van een huurwoning helpt bepalen. Elk onderdeel krijgt punten op basis van een aantal criteria. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de maximum huurprijs.
Het WWS wordt momenteel ook op andere punten aangepast. Minister Donner (BZK) wil de sociale huursector hervormen en wil daarom onder andere het aantal woningwaarderingspunten in schaarsteregio's met maximaal 25 punten verhogen, afhankelijk van de WOZ-waarde. De minister ontvouwt zijn plannen in een brief aan de Tweede Kamer d.d. 29 maart jl.
Corporaties en duurzaamheid
De woningcorporaties zijn een belangrijke partner in de uitvoering van duurzaamheidsmaatregelen. Zij hebben een groot deel van de woningvoorraad in de bestaande stad in handen. Daar valt nog relatief veel winst te behalen op het gebied van energiebesparing. Het gaat dan met name om vooroorlogse en vroeg naoorlogse woningen, met een verouderde bouwwijze: o.a. enkel glas, weinig isolatie en slechte ventilatie.
(bron: www.kei-centrum.nl)